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【干货】不良资产处置住宅类房产抵押评估问题总结篇(上):主要评估思路及抵押住宅有效性评价
2018-11-09 来源:涅槃网研究院
摘要:不良资产处置当中,住宅类房地产作为债权是抵押处置中最常见的抵押物,如何让这些抵押物实现最高价值回收,是一门学问。

精彩导读

不良资产处置当中,住宅类房地产作为债权是抵押处置中最常见的抵押物,如何让这些抵押物实现最高价值回收,是一门学问。

此篇文章将从评估思路→有效性评价→回收价值评估→回收时间评估→住宅变现影响因素五大块一一展开,告诉你如何有效的评估抵押物价值,由于篇幅较长,文章将分为上下两篇为大家为大家做详细的解说。

影响抵押住宅回收价值

和回收时间的因素

其中需要注意影响抵押住宅回收价值和回收时间的因素:

①影响回收价值和回收时间的因素:如附租赁权影响、他行首封、区域经济景区度、区域司法环境等、房产涉及纠纷、抵质押住宅所有权人涉及刑事诉讼案件、“房地分离”抵押、房产尚未腾空等;

②侧重影响回收价值的因素:如处置税费、需扣除优先受偿的情况等。

主要评估思路

在分析抵押住宅的回收问题时,首先判断抵押有效性,其次依据不同的回收方案对抵押住宅进行估值和回收时间分析,并结合不同回收方案下影响住宅资产变现的主要因素,判断其可能的回收金额和回收时间。在借款人已经违约的情境下,对于债权人来说,抵押的住宅主要通过以下几种途径实现价值回收:

①与抵押人协议以抵押住宅折价或者拍卖、变卖抵押物清偿借款人的银行贷款。

②协议失败情况下,作为债权人的银行可通过法律诉讼的方式申请强制执行抵押资产。

③少数情况下,抵押权人会同意债权人(银行)通过非诉的方式处置抵押资产,或者在住宅类房产所有权人为企业(借款人)的情况下,借款人可能通过引入第三方进行资产收购的方式,借款人住宅类房产可能与其他资产一并作价转让给收购方,此时住宅类房产价值取决于收购协议安排。

在以往的处置经历中,大多数的抵押住宅通过司法拍卖、以物抵债的途径实现价值回收。在下文我们也将着重分析抵押住宅价值回收思路及考虑因素。

抵押住宅有效性评价

有效的住宅抵押至少应符合以下几方面特征:

一是抵押人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。

二是抵押房产符合法律规定,且权属清晰。

下列房产不得抵押:

①权属有争议的房地产。

②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。

③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

④已依法公告列入拆迁范围的房地产。

⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。

⑥依法不得抵押的其他房地产。

权属清晰是指抵押人对抵押房产具有合法、完整、无纠纷的所有权和充分的处置权,比如违建房屋抵押无效,部分产权的房产如经济适用住房、职工以标准价购买的公有住宅等在处置时会受到一定限制,可能存在共有产权的一方处置房产而其他共有人不同意等情况。

对于建成的住宅房产抵押遵循“房随地走、地随房走、房地一体”的原则,即房子和其所占用的土地只抵押其一,另外资产视同一并抵押,但如果存在抵押的土地权证面积大于建筑物占用土地面积,应同时办理土地抵押登记和房产抵押登记。

对于抵押的在建住宅应为合法建设且办理抵押登记手续,对于建设用地使用权抵押的,地上新增建筑物不属于抵押财产,处置时需土地和建筑物一并处置,但土地的抵押权人对新增建筑物的变现价值无优先受偿权,如为划拨用地抵押需经县级以上政府土管部门批准。

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